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[居家日用]上海房产纠纷律师咨询 [复制链接]

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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济法等民商法领域的研究及实践,上海继承纠纷律师擅长:建筑工程、房产纠纷、 合同纠纷、 二手房买卖、离婚继承析产纠纷、 法律顾问。是典型的学者型律师。并为多家客户提供了专业、系统的法律服务,深厚的法律功底与丰富的实践经验使其不仅能为客户提供充分的法律分析,而且还能根据客户的具体情况提供可行的法律解决方案,进而达到服务的最佳效果,使当事人的合法利益最大化。林长宇律师善于突破传统,利用科学的方法进行全方位的法律策划,主张用先进的理念和务实的手段解决一切棘手的法律问题,处理问题高效、彻底。林长宇律师一直秉承诚信、勤勉、高效、卓越的执业理念,为客户提供专业、优质的法律服务,在同行业中赢得了很高的评价。  

房产交易量的不断增大,林律师在这里提醒广大市民在房屋交易过程中要注意借名买房、一房数卖、阴阳合同、二手房买卖中的善意取得、经适房买卖等五大常见问题。

一、一房数卖

随着市场经济的活跃度不断攀升,在房屋买卖领域,在巨大利益的驱使下,“一房二买”甚至“一房数卖”现象时有出现,由此引发的纠纷也越来越多。所谓“一房数卖”,是指出卖人将同一套房屋先后出售给了不同的买受人。由此引发买受人要求确认其他房屋买卖合同无效、优先履行自己的房屋买卖合同、赔偿损失等纠纷。

实务中,数个买受人维护自身权益时首先想到的是其他房屋买卖合同是否存在因恶意串通而无效的情形,若数个合同都不存在无效情形,且买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

1、已经办理房屋所有权转移登记的;

2、均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

3、均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。不能继续履行的合同买受人,可以要求出卖人承担违约责任,赔偿损失。

二、阴阳合同

所谓“阴阳合同”,顾名思义,就是在房屋买卖过程中当事人签订了两份合同,一份为当事人各执一份的实际履行的买卖合同即“阴合同”,另一份为双方办理网签登记时登记备案的合同即“阳合同”。我国房屋管理部门为了防止一房多卖、维护交易秩序,在房屋买卖过程中确立了网签程序,即双方签订网签合同后产生备案效力,不能再进行其他交易行为,从而保证交易安全。然而,由于国家征税是在不低于最低交易价的前提下,依据网签合同中的交易价格,故当事人在签订网签合同时往往故意降低价格,造成两份合同的房款不一致。

实务中,一般认为,即便网签合同故意降低房屋交易价格,存在规避税收征管的目的,但并不影响整个房屋买卖合同的效力,对于房屋买卖合同的认定,应当根据真实意思的买卖合同来确定双方权利义务关系。

三、借名买房

“借名买房”,顾名思义,是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并将房屋所有权登记在出名人名下,但约定实际出资人享有房屋权益的行为。实务中,通常称实际出资人为“借名人”,称登记的房屋所有权人为“出名人”。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致,借名买房行为发生后,借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况屡见不鲜。

借名人出资买房,却将房屋登记在其他人名下,主要有以下3种情况:

1、不具备某类房屋的购房资格或受房屋限购政策限制,因而借用他人身份购买房屋。这是借名买房最常见的情形,占到了借名买房案件总数的90%以上。

2、为了转移财产或逃避债务。

3、为了节约将来可能发生的过户费用,父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。
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