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[提醒]对小区物业有意见又投诉无门?编办告诉你物业究竟归谁管 [复制链接]

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— 本帖被 kfqzl123 执行加亮操作(2018-12-03) —
对于如何投诉、换物业、拒交物业费、物业应履行的职责等问题,小编给您正确的姿势。
一、哪些问题可以投诉,找谁投诉??
1. 物业服务区域内电梯、锅炉等特种设备使用单位的监督管理。
找:各区县市场监管局

2. 物业未按照合同约定:
①提供服务的
②将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的
③擅自改变物业服务用房用途的
④擅自撤离物业管理区域的
⑤擅自停止物业服务的
⑥套取、挪用物业专项维修资金的。
找:住房保障管理局

3.对物业管理方面法律、法规、规章规定的由房地产行政主管部门、物业主管部门和城管执法部门行政处罚的违法事项进行行政处罚。
找:城管执法局

4. 投诉物业保修期内出现工程质量缺陷得不到及时维修行为
找:城乡建设委

5. 物业不履行消防安全职责
找:公安局

6. 物业服务区域内的违反治安管理的行为依法进行处罚,对构成犯罪的依法追究刑事责任的。
找:市公安局


7. 物业服务收费不明码标价和不实行政府指导价的乱收费行为
找:发改委

8. 物业不履行职责,没有做好物业服务区域卫生清扫保洁工作。
找:住房保障管理局

9.公共区域、开放式小区的生活废弃物收运、处理。
找:城管局


二、怎么换物业?
根据《山东省物业管理条例》第三十一条规定:一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。
1.业主大会可以“选聘、解聘物业服务企业”。
2.业主大会如何征求业主意见?
业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。
3.业主委员会干什么?
业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会(职责之一)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;监督管理规约的实施;
4.业主委员会如何产生?
业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。
业主委员会选举产生后,应当自选举产生之日起三十日内,持相关资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

三、什么情况下,业主可以拒交物业费
按照规定,业主在物业管理活动中,履行按时交纳物业服务费的义务。
实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。

但是,如果物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。

涉及的政策法规文件(部分)如下:
1.《物业管理条例》(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布。根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修正;根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修正;根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修正)
2. 《山东省物业管理条例》 (2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过。根据2018年9月21日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈山东省民用建筑节能条例〉等十件地方性法规的决定》修正)
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